<북리뷰>월급쟁이 부자로 은퇴하라.

월급쟁이 부자로 은퇴하라. 너나위 지음

이책은 정말 첫 부동산 투자의 기본서라고 추천할만 하다.

내용이 정말 내가 딱 궁금해 하는 내용에 대해 자세히 설명하고 있다. 꼭 추천!!

 

1장. 왜 투자를 해야하는가

 

1. 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

나의 돈을 갉아먹는 인플레이션 : 인플레이션이란 통화량의 증가로 화폐의 가치가 하락하고 모든 상품의 물가가 전반적으로 꾸준히 오르는 경제 현상을 뜻한다.

 

인플레이션은 우리 주머니 속에 들어있는 돈의 값어치를 떨어뜨리는 주범!!

이런걸 보며 우리는 물가가 올랐다라고 말한다. 문제는 이 물가라는 것이 내 소득의 증가속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는것이다.

통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치 하락

 

자본주의의 핵심은 <은행> 은행이 없는 자본주의는 존재 불가.

은행수익=대출이자 수입-예금이자 비용

 

2.월급은 절대 오르지 않는다.

당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도가 점점 더 느려진다

 

3. 당신마저 관심없는 당신의 노후

2056년 즈음 국민연금의 고갈이 예상됨. 이를막기 위해 현재보다 보험료를 올리고 지급액은 낮춰야 한다.

->노후를 위해 투자가 반드시 필요하다!!

 

4. 직장생활 o년차, 당신의 현주소

 

2장. DIRECTION당신과 돈이 가야 할 방향

1.직장인의 투자 전략

<직장인의 비근로소득 창출 6단계>

1단계 : 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여을 받는다.

2단계 : 소비자산에 대한 지출을 최소화(절약)

3단계 : 남은 돈을 모은다(자본화)

4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다(투자)

5단계 : 위의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다(시스템 마련)

6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다.(비근로소득 확보)

 

2.돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

부동산 투자

 

3.내가 부동산을 택한 이유

-예적금과 보험 : 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가?

-주식과 펀드 : 운용보수존재하지만 소액투가 가능,환금성이 좋음

-부동산 : 

레버리지 이용 : 레버리지는 타인의 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 "지렛대 효과"라고도 한다.

투자자 판단에 따른 직접투자 가능,높은 기대수익,소액투자 가능,무이자 레버리지 활용 가능, 낮은 환금성

 

레버리지 : 대출 / 전세금

 

 

3장.WHAT평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

 

1.전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다

-신축이냐 구축이냐보다 입지가 중요

입지는 인간이 경제활동을 위해 선택하는 장소/일자리,교통,환경,학군등이 월등!

-레버리지는 리스크를 감수해야하는 투자 수단이지만, 잘만 활용하면 수익률을 극대화할 수 있다.

-부동산 거래가 내생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다. 따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다.

-호재보다 저평가가 잃지않는 투자를 위해선 더 중요하다.

호재의 불확실성을 염두해 두라.

 

2.저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원

-부동산 비수기:저가 매입시기(6,7,8,11,12,1월) 

-여러 아파트를 비교해보아야 저평가된 아파트를 골라낼 수 있다.

-부동산 전세 투자 시 일반적인 거래 순서

 1단계 : 매매 가계약 체결(매도자에게 매수자가 가계약금을 지급한다, 통상적으로 200~500만원 가량)

 2단계 : 매매 계약 체결(매도자와 매수자가 만나서 매매계약서를 작성하고 가계약금을 제한 나머지 계약금(통상 매매대금의 10%)를 지급

 3단계 : 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급(매도자에게 신규 임차인이 전세 계약에 대한 가계약금을 지급(통상 200만~500만원),이를 매매 계약의 중도금

 4단계 :  전세계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급(매도자와 신규임차인이 만나 전세 계약서를 작성하고, 임차인이 가계약금을 제한 나머지 계약금(통상 전세금의 10%)를 매도자에게 지급

 5단계 : 매매 및 전세잔금 지급(매도자와 매수자,신규 임차인이 함꼐 만나ㅡ 임차인이 치르는 전세잔금으로 매수인이 매도인에게 매매잔금을 지급

 

3.수익률 440%,아는 지역을 늘린 대가

-단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고 가격이 가치대비 저렴한지 먼저 고려

-잃지않는 부동산 투자 : 첫째, 부동산의 저평가 여부를 판단할수 있는 안목

                               둘째,적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술

                               셋째,역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력

-매매계약후 새로 임차인을 구하지 않아도 되는 물건에 투자하여도 좋다.

4.3,000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아

-괜찮은 입지임에도 부동산 상승장이 진행되는 동안 다른 지역에 비해 상승세가 주춤한다면 예의주시해야한다.

-매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악해야한다.등기부 등본 열람은 필수다.

-경험이 쌓여 투자 가능한 곳이 여러 군데로 늘어날 경우 입지와 위상을 고려하라.

4장. CONCEPT

성공투자를 위한 필수 지식

 

1.돈이 없다면 당신을 위한 종잣돈 마련법-자본의 재배치

2. 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

3. 절대로 돈을 잃지 않는 투자법: 입지>가격 저평가된 아파트 투자!!

4. 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과장

-노후 준비를 목표로 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.

-현재 현금 흐름을 파악하고 저축이라 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다

-보유 자산의 크기를 키워나간다.

-매입한 부동산을 장기 보유한다.

-원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

 

5. 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

-현금흐름 시스템(생업과 급여)

-자산시스템 (레버리지,장기보유,다주택)

 

시스템 구축계획

1단계 : 원하는 은퇴시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.

2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.

3단계 : 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고,2단계의 필요금액을 달성하기 위해 마련해야할 주택수를 계산한다.

4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여,3단계의 필요주택 수까지 성을 쌓아 올린다.

->50세 은퇴/약40억원 필요!!->1억의 수익을 안겨줄 부동산을 40채가 필요!!

 

저자의 경우,,시세차익형 전세투자로 방법을 선택!

전세투자는 2년 마다 현금흐름이 발생,연간 3000만원을 저축할수 있다고 가정했을때 15년 투자 시 15채 매입!

전세가 상승분으로 또 매입!

 

6. 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

위기가 찾아올수 있으니 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 끌어오면 안된다.

 

5장.HOW누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

1.확실한 투자 기준 세우기

2.가격이 상승할 지역 선정하기

전세가율(70%) 가격저렴,매매가와 전세가의 차이 3천만~5천만,입주물량,공급시기 확인,미분양 물량 확인

3.임장 전, 지역조사 하기

일자리,교통,지적도(환경),학군,지역의 분위기와 스토리

4. 지역을 눈에 담는 현장조사

부동산 중개인에게

일자리,교통,환경,학군,단지 특성 및 가격

물건을 볼때 세입자가 있으면 누수는 없는지, 추후 집을 잘 보여줄 사람인지 등을 파악

물건을 보고 중개소로 돌아오면 그날 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보와 동/호수,거주인이 집주인인지 임차인인지,잔금지급일자, 수리상태,매매가,전세가 등을 정리해달라고 부탁한다.

그리고 등기부등본을 열람하여 대출여부와 매도자가 그 집을 매수한 시기와 가격등이 나와 있으므로 사전에 확인한 정보외에 추가적인 사항 파악/만약 매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대툴이 많은 경우라면 가격조정이 더욱 수월할 수 있다. 이런부분은 직접 매도자에게 말하기 보단 중개인을 통해 전달

5. 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

-가격:임대가 안나가면 저렴하게 다른시세보다 조금 저렴하게 임대

-집의 상태 : 수리

-입주가능 시기 : 이사 성수기 : 2/3/9/10월  비수기 : 6~8월 11월 ~1월 이런경우 임대차 계약을 24개월이 아닌 27개월로  수정해라

-중개인이 친절한 곳에 임대를 내놓아라.

 

<저자의 추천도서>

 

https://coupa.ng/bDssDx

월급쟁이 부자로 은퇴하라

 

“파트너스 활동을 통해 일정액의 수수료를 제공받을 수 있음"